Baufortschritt am Beispiel der Küche

Hier will ich einmal schildern, wie der bisherige Ablauf mit dem Innenausbau von statten geht, wo wir gerade stehen und was noch zu tun ist. Das soll am Beispiel unserer zukünftigen Essküche in Bildern gezeigt werden.

Als erstes wurden in Abstimmung mit dem Denkmalschutz die Vertäfelungen entfernt. Leider musste auf Grund der Bauphysik und der empfohlenen Innendämmmaßnahmen auch der Putz an den Außenwänden entfernt werden.  Außerdem mussten wir die Decke aufmachen, da hier der Putz lose war. Leider haben wir nicht gerade zu unserer Freude angefressene Bretter und Balken vorgefunden.

Nachdem der Dachdecker seien Arbeit getan hat, sind eine Reihe von Balken ausgetauscht und das Dach ist dicht. Außerdem wurden die Außenwände angegliche, dass wir ein einheitliches Niveau zum Weiterarbeiten haben.Auch die denkmalgerechten Kreuzstockfenster wurden inzwischen eingesetzt.

Als nächstes wurde ein Drahtgewebe aufgezogen, dass der Putz haftet und die Decke wurde von innen gedämmt und die Unterkonstruktion für die neue Decke erstellt.

Als nächstes wurde eine 2-3 cm dicke Grundputzschicht auf die Wände aufgezogen. Nach anfänglichen Problemen, weil der Wasserdruck für die Maschine zum Verputzen nicht hoch genug war, habe wir auch diesen Schritt geschafft. Oder besser gesagt unser Gipser.

Wie geht es jetzt weiter?

Als nächstes wird in diesen Grundputz die ganze Verkabelung verlegt. Danach wird dann ein Kleber aufgezogen der die 30er IQ-Term Platten von Remmers fixiert. Auf diese Platten, die diffusionsoffen sind aber eine Wäremedämmung darstellen, wird dann noch eine Putzschicht IQ-Term aufgezogen und gestrichen.Zum Thema Farbe haben wir viele Ideen und auch viele Ideen schon verworfen. Ich glaube das wird bis zum Ende so bleiben. Vom Material her wird es wahrscheinlich etwas auf Lehmbasis werden. Die gute Dispersionsfarbe aus dem Baumarkt oder auch schwere Tapeten sind für unsere Außenwände tabu. Dies würde den aufwendigen Aufbau ad absurdum führen.

Aber das sind nur die Maßnahmen für die Außenwänden. Außerdem muss noch der Boden entfernt werden. Dann können die Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Abwasser) für die Kücheninsel gelegt werden. Außerdem wird ein Streifboden aus OSB-Platten gelegt. Darauf kommt dann Trittschalldämmung und Gussasphalt mit Fußbodenheizung. Und das Parkett wird neu aufgebaut. Außerdem müssen noch die Gipskartonplatten an die Decke. Es bleibt also noch viel Arbeit zu tun. Aber wir sind auf einem guten Weg.

Termine Termine Termine

Nachdem es ja lange gedauert hat, bis wir alle grundlegenden Sachen geklärt haben und unser Architekt die notwendingen Vorplanungen gemacht hat, geht es jetzt Schlag auf Schlag. Innerhalb kürzester Zeit hat er die verschiedensten Termine ausgemacht. Mit dem Zimmermann damit wir wissen, was am Dachstuhl gemacht werden muss. Ganz so schlimm scheint der Holzwurmbefall hier nicht zu sein. Die meisten Balken sind wohl in Ordnung. Und das Wetter hat nur den wenigsten Balken im Dach geschadet. Dafür aber dem Mauerwerk und der Tragwerkskonstruktion darunter.

Wir haben erst mal vorsichtig die Regipsplatte abgenommen, mit der das Maleur bisher verdeckt war. Zum Vorschein kamen durchgegammelte Balken, Reste von Mörtel und Ziegelsteinen und viel Ziegelsteinsand und Erde. Na toll …

Kleine Ursache – große Wirkung:

   

Außerdem haben wir jetzt mit dem Zimmermann klären können, wo unsere Treppe hinkommt. Da die Tragwerkskonstruktion der Saalwand nicht viel Spielraum von der Konstruktion und von der Höhe her lässt, werden wir jetzt tatsächlich im Saal eine Spindel- oder Wendeltreppe einbauen, die dann in 4,8m Höhe durch die Decke stößt. Das ist die einzig sinnvoll/gangbare Lösung.

Aber das war noch nicht der einzige Termin. Der Bauphysiker war da und klärt jetzt, was gemacht werden kann/soll/muss. Der erste Kommentar war nett. Eine Innendämmung werden wir eh nicht machen. Es soll ja vielmehr dazu da sein, dass die Wand nicht so kalt ist, aber das ist keine Dämmung. Spontan hat er zu einem 6cm Lehmaufbau in welcher Forma auch immer oder zu 4cm Kalziumsilikatplatten geraten. Aber er geht das alles nochmals durch und gibt dann Bescheid.

Von der Innendämmung hängt auch ab, wie die große Fensterfront im Saal gestaltet wird. Der Fensterbauer war auch da und hat sich das angeschaut. Entweder es werden Kastenfenster, die dann mit einer dicken Innendämmung integriert werden. (danach sieht es im Augenblick aber nicht aus) oder die Fenster werden komplett neu nachgebaut. Das würde uns aus mehreren Gründen entgegenkommen. Es ist voraussichtlich billiger, die Fenster vereisen im Winter nicht ganz so schnell vom aufsteigenden „Dampf“ des Flusses, wir müssen nur die Hälfte putzen und es ist praktischer zu öffnen. Zumal der obere Teil der Fenster nur komplett ausgehängt werden kann, da dort keine Scharniere an den Fenstern angebracht sind. Aber mal abwarten, was Bauphysiker, Fensterbauer und Denkmalschutz sagen.

Der Statiker war da und hat sich die Begebenheiten angeschaut in Hinblick auf die neu zu erstellende Treppe und wo wir unser 600 Liter Aquarium und einen Flügel hinstellen können. Bei dem Gewicht ist das ja in so einem Haus auch nicht überall möglich. Aber wir finden anscheinend eine Lösung.

Auch der Dachdecker war da und wird ein Angebot machen, und der Denkmalschutz hat sich wieder angemeldet. Von diesem diesmal recht angenehmen Gespräch berichte ich später noch.

 

Juhu – es kann wirklich weitergehen!

Ich habe gute Neuigkeiten. Wir haben alle offenen Punkte, die für eine Weiterführung des Projekts geklärt werden mussten, aus dem Weg räumen können. Wie ich ja schon früher geschrieben habe, sind wir uns mit dem Denkmalschutz einig, was wir machen dürfen und was nicht. Inzwischen haben wir auch klären können, wie wir die berechneten Mehrkosten aufbringen können ohne das Projekt von Anfang an auf tönerne Füße zu stellen.

Wir sind froh, das jetzt diese Entscheidungen getroffen sind, denn jetzt können wir beruhigter schlafen. Wir wissen wieder, wo unser Weg hinführen soll. Wir werden einem schönen alten Gasthaus seinen alten Glanz wiedergeben, auch wenn es innen einer anderen Bestimmung zugeführt wird. Wir retten damit ein Stück Geschichte vor dem möglichen Zerfall und bereiten den Einwohnern und Touristen einen schönen Anblick.

Ich komme immer wieder mit Leuten ins Gespräch, die vor unserem Haus stehenbleiben und es schon in seinem jetzigen Zustand bewundernd anschauen. Wenn ich ihnen dann sage, dass wir es wieder in Schuss bringen, dann freuen sich die Leute meist darüber. Sie sagen uns dann auch oft, dass sie den Saalbau noch von früher kennen, als es noch eine Gaststätte war. Unter solchen Voraussetzungen geht man gerne an so ein Projekt.

Aktualisierungen

12.02.2011 – 4 neue Bilder in Bilder vom Originalzustand hinzugefügt.

Eine Tür ins Zwischenreich?

Eigentlich wollten wir im Gang nur einige Leisten entfernen, die wir später sowieso nicht haben wollen. Allerdings waren sie so fest verankert, dass nicht nur die Zierleisten, sondern auch Teile der Verkleidung gelöst wurden. Also haben wir uns entschlossen, die Verkleidung aus Hartfaserplatten gleich auch noch zu entfernen. Und was wir dann fanden hat uns sehr überrascht. Ein weitere Tür, die wohl schon vor langer Zeit zugenagelt wurde. Überzählige Türblätter haben wir ja auch auf dem Dachboden gefunden, konnte sie aber nicht zuordnen.

Wir hätten nicht gedacht, dass in dieser Wand noch eine Tür sein kann, da auf dieser Seite des Saals bereit zwei Türen vorhanden sind. Also warum eine weitere. Außerdem ist sie von innen von der Vertäfelung verdeckt, die schon lange angebracht ist.Auf dem Bild unten ist die Tür direkt rechts neben dem Sessel. Nicht sichtbar? Wir haben sie ja auch nicht gesehen.

Jetzt eröffnen sich für uns vielleicht noch ganz andere Möglichkeiten das Wohnzimmer im großen Saal zu gestalten. Bisher wollten wir die beiden existierenden Türen erhalten und in der Mitte ein großes 3x3m Bücheregal aufbauen. Jetzt überlegen wir, ob wir nicht diese vernagelte Türe aufmachen und die beiden anderen schließen. Dadurch könnten wir die Ecken sinnvoll nutzen und ne richige Leseecke einrichten. Außerdem würden wir im Gang  zur Rückseite des Hauses mehr Licht haben. Mal sehen, was der Denkmalschutz dazu sagt.

vom Fachmann zum Kauf

Wie schon angesprochen, haben wir einen weiteren Termin genutzt, um das Haus vom Fachmann begutachten zu lassen. Als wieder die lange Hausführung mit den beiden Architekten und meinen Eltern gemacht wurde, war der erste Kommentar des Architekten: „Das ist ja ein Lebenswerk, was sie sich hier überlegen.“

Es wurde alles genau angeschaut und das Fazit war: die Substanz ist gut, aber es muss alles gemacht werden. Und das ist eben nicht wenig. Deswegen haben wir die beiden anwesenden Architekten beauftragt, eine grobe Kostenschätzung zu machen, um zu sehen, ob wir uns das überhaupt leisten können. Das Ergebnis war eher ernüchternd. Beide hatten unterschiedliche Ansätze und kamen somit auch zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die eine Schätzung basierte darauf, alles zu erhalten und nach Denkmalschutzvorgaben zu sanieren. Das Ergebniss war eine Schätzung von über 1 Mio €. Der zweite Ansatz war etwas pragmatischer und richtete sich nach dem, was notwendig war. Er lag somit deutlich unter der Million, aber noch immer nicht in unserem Budget.

Wir hatten uns in das Haus verliebt und wollten nicht einfach aufgeben. Also gingen wir verschiedene Punkte an. Der Makler hatte angesprochen, dass das Haus in einem offiziellen Sanierungsgebiet liegt. Wir haben uns erst mal informiert, welche Vorteile das hat. Die Fördertöpfe der Stadt waren leer, aber eine steuerliche Abschreibung für die Sanierung ist möglich. Somit hatten wir etwas mehr Luft zum Atmen. Dass wir nicht alles superduper machen lassen konnten, war uns klar. Also hieß es, mögliche Eigenleistung zu definieren und das dann rauszurechnen. Außerdem wollten wir es zwar außen vom Aussehen erhalten, aber innen eher moderner gestalten. Damit müssen wir für Innen nicht auf mögliche teure Restaurierungstechniken zurückgreifen. Außerdem basierte die bisherige Schätzung auf einem Preis pro Kubikmeter eines vergleichbaren Objekts, der dann auf unsere Kubikmeterzahl angewandt wurde. Bei einem großen Saal mit fast 600 m³ wollte sich mir nicht erschließen, wieso man hier diese Schätzmethode anwenden kann. Bei so viel Luft muss es doch auch billiger gehen. In einem Gespräch mit unserem Architekten konnte er uns nicht guten Gewissens sagen, dass es mit dem neuen Budget machbar ist. Er wollte aber auch nicht sagen dass es unmöglich ist. Die einzige Möglichkeit sei eine genaue Kostenschätzung pro Gewerk.  Also haben wir diese Schätzung in Auftrag gegeben und gewartet.

Im Oktober haben wir das Ergebnis der Schätzung und damit das OK gekriegt. Das OK aber nur in dem Fall, dass der Verkäufer uns noch ein wenig entgegen kommt und die Konditionen der Bank für uns akzeptabel sind. Als nächstes ging es also daran, mit Banken zu verhandeln. Wir hatten es zuerst über einen Kreditvermittler versucht. Aber das war nicht so einfach, wie bei einem Reihenmittelhaus. Ein altes Gebäude mit riesigen Ausmaßen und damit riesigen Wohnungen, bei dem der Kaufpreis niedrig ist und die Sanierungskosten hoch, pass einfach nicht ins Schema. Die einen Banken setzen Sanierungskosten z.B. nur zu 30% in der Bewertung an, was dann zu Beleihungswerten von deutlich jenseits der 100% führt. Das sprengt jede Kalkulation und Kondition. Für die anderen ist das Gebäude einfach nicht weiter zu verkaufen oder zu vermieten, wenn was schief geht. Ich habe von einem Gutachter zu hören gekriegt, „an wen wollen Sie das denn vermieten. Wir sind hier nicht der Nabel der Welt.“

Früher haben die Banken fast jedem der unterschreiben konnte einen Kredit gegeben. Aber in der nach-Lehmann-Zeit sind sie übervorsichtig. Ein gutes Mittelmaß wäre wünschenswert. Letztendlich sind wir uns dann mit einer ortsansässigen Bank einig geworden. Die kennen die Stadt und haben vielleicht das Interesse daran, hinterher sagen zu können, das Gebäude haben wir auch finanziert. Ein Kreditvermittler wie die Interhyp ist sehr unterstützend gewesen, aber in schwierigen Fällen können sie nichts ausrichten. Da bleiben einem nur die lokalen Institute, die dann ein wenig teurer sind, aber zumindest mitmachen.

Letzendlich haben wir alles irgendwie hingekriegt und Anfang dieses Jahres beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben.

Bei genauerem Hinsehen

Wir hatten den Saalbau ja schon von außen gesehen. Jetzt wollten wir ja auch wissen, wie er von innen aussieht. Ein paar Sachen waren klar.  Nicht auf dem neusten Stand, groß und interessant. Aber auf das, was uns da erwartete waren wir nicht so ganz vorbereitet. Wir haben mit der Besichtigung im ebenerdigen Keller  angefangen, der früher teilweise als Pferdestall verwendet wurde. Bei 37° Außentemperatur war der Temperaturabfall auf 16° sehr willkommen. Einige große Kellerräume mit großen Natursteinen wurden uns gezeigt, aber da weder Makler noch Besitzer eine sinnvolle Lampe dabei hatten, versprach er, uns die Höhle später zu zeigen.

Höhle? Ja, das Haus ist in den Hang gebaut und ab hier (vor einer Tür am Ende des Kellers) geht es nochmal 15m in den Fels. Dieser Felsenkeller wurde früher zur Lagerung und als Eiskeller verwendet, im Krieg ausserdem als Luftschutzbunker. Also ging es wieder zurück in die Hitze und 24 Stufen die Treppe hinauf. Dort wartete ein Gang mit großen ausgetretenen Sandsteinplatten auf uns, von dem die einzelnen Zimmer abgingen.

Zur Straße hin mit entsprechender Helligkeit, zum Hang hin angenehm kühl und als Keller gut verwendbar. Aber bei 9 Zimmern, einem Kellerraum, Kammern und Durchgangszimmern waren wir fast erschlagen. Und das war erst der 1. Stock. Durch eine schmale Wendeltreppe kamen wir nun in das Stockwerk, das später unser zu Hause werden würde. Und dort warteten die nächsten Überraschungen auf uns. Ein 120m² großer Saal mit fast fünf Metern Deckenhöhe, ein großes Nebenzimmer, das durch Türen zum Saal hin geöffnet werden kann und eine Kegelbahn.

Dazu kamen noch ein paar weitere Zimmer, der Dachboden und auch auf dieser Ebene ein Felsenkeller der kurz hinter der Rückwand des Hause in den Felsen gebaut war. Jetzt ging für uns das Grübeln und Überlegen los. Wir waren angefixt und wollten sehen, in welchem Zustand das Haus ist und was es grob kosten würde.  Und was es kosten würde, das ganze auf Vordermann zu bringen. Also fragten wir einen befreundeten Architekten, ob er jemanden kennt, der sich mit Fachwerkhäusern auskennt. Wie es der Zufall will, war seine Spezialisierung im Studium die Sanierung von Altbauten und auch sein Kollege kennt sich auf diesem Gebiet sehr gut aus. Also machten wir gleich mit ihm und dem Makler einen Termin aus, um das Haus genauer und vor allem fachmännisch unter die Lupe zu nehmen.

Die erste Begegnung

Immer mal wieder waren wir bei Immobilienscout24 und Immowelt am stöbern, ob wir nicht ein schönes Objekt finden, das es uns ermöglicht ein Mehrgenerationenhaus aufzubauen. Wir wollten aber nicht irgendein Haus, es sollte schon was besonderes sein. Eine Gaststätte, eine Fabrik oder ein Bauernhof. Einfach etwas außergewöhnliches mit dem gewissen Wow-Effekt, das uns sofort anspricht. Klar hatten wir auch noch gewisse andere Vorstellungen. Ein Garten musste dabei sein, es sollte nicht zu weit draußen liegen und es musste die Möglichkeit geben, mindestens zwei komplett getrennte Wohneinheiten zu erstellen.

Letzten Juli sind wir dann fündig geworden. Schon das Bild in der Anzeige und die Beschreibung hat uns angesprochen. „Außergewöhnliches, historisches Wohn- und Geschäftshaus, Grundbaujahr 1880, in
Fachwerkbauweise mit einer Wohn- bzw. Nutzfläche von insgesamt ca. 850 m². Das Gebäude wurde auf einem großen Hanggrundstück in direkter Stadtlage erstellt.“

Der Makler hat uns empfohlen, erst mal das Haus von außen anzuschauen. Wenn dann noch immer Interesse bestehe, sollten wir uns nochmals melden. Diese Ansicht hat uns erwartet:

Wir waren hin und weg. Aber eins war uns von Anfang an klar – da muss man viel machen! Fenster, Dach, Fassade, Wärmeschutz, Sanitär, Elektro, Heizung und der ganze Rest eben. Trotzdem wollten wir mehr sehen. Also wieder beim Makler angerufen und als erstes zu hören gekriegt, „da muss man aber viel investieren.“ Das war uns ja klar, also trotzdem ja zu einer genauen Besichtigung gesagt. Hinterher hat er uns erzählt, es hätten schon Leute angerufen, die dachten mit 20.000€ und nem Eimer Farbe sei es getan. Da mache nicht mal eine Besichtigung Sinn.