vom Fachmann zum Kauf

Veröffentlicht: 7. Februar 2011 in Allgemein
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Wie schon angesprochen, haben wir einen weiteren Termin genutzt, um das Haus vom Fachmann begutachten zu lassen. Als wieder die lange Hausführung mit den beiden Architekten und meinen Eltern gemacht wurde, war der erste Kommentar des Architekten: „Das ist ja ein Lebenswerk, was sie sich hier überlegen.“

Es wurde alles genau angeschaut und das Fazit war: die Substanz ist gut, aber es muss alles gemacht werden. Und das ist eben nicht wenig. Deswegen haben wir die beiden anwesenden Architekten beauftragt, eine grobe Kostenschätzung zu machen, um zu sehen, ob wir uns das überhaupt leisten können. Das Ergebnis war eher ernüchternd. Beide hatten unterschiedliche Ansätze und kamen somit auch zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die eine Schätzung basierte darauf, alles zu erhalten und nach Denkmalschutzvorgaben zu sanieren. Das Ergebniss war eine Schätzung von über 1 Mio €. Der zweite Ansatz war etwas pragmatischer und richtete sich nach dem, was notwendig war. Er lag somit deutlich unter der Million, aber noch immer nicht in unserem Budget.

Wir hatten uns in das Haus verliebt und wollten nicht einfach aufgeben. Also gingen wir verschiedene Punkte an. Der Makler hatte angesprochen, dass das Haus in einem offiziellen Sanierungsgebiet liegt. Wir haben uns erst mal informiert, welche Vorteile das hat. Die Fördertöpfe der Stadt waren leer, aber eine steuerliche Abschreibung für die Sanierung ist möglich. Somit hatten wir etwas mehr Luft zum Atmen. Dass wir nicht alles superduper machen lassen konnten, war uns klar. Also hieß es, mögliche Eigenleistung zu definieren und das dann rauszurechnen. Außerdem wollten wir es zwar außen vom Aussehen erhalten, aber innen eher moderner gestalten. Damit müssen wir für Innen nicht auf mögliche teure Restaurierungstechniken zurückgreifen. Außerdem basierte die bisherige Schätzung auf einem Preis pro Kubikmeter eines vergleichbaren Objekts, der dann auf unsere Kubikmeterzahl angewandt wurde. Bei einem großen Saal mit fast 600 m³ wollte sich mir nicht erschließen, wieso man hier diese Schätzmethode anwenden kann. Bei so viel Luft muss es doch auch billiger gehen. In einem Gespräch mit unserem Architekten konnte er uns nicht guten Gewissens sagen, dass es mit dem neuen Budget machbar ist. Er wollte aber auch nicht sagen dass es unmöglich ist. Die einzige Möglichkeit sei eine genaue Kostenschätzung pro Gewerk.  Also haben wir diese Schätzung in Auftrag gegeben und gewartet.

Im Oktober haben wir das Ergebnis der Schätzung und damit das OK gekriegt. Das OK aber nur in dem Fall, dass der Verkäufer uns noch ein wenig entgegen kommt und die Konditionen der Bank für uns akzeptabel sind. Als nächstes ging es also daran, mit Banken zu verhandeln. Wir hatten es zuerst über einen Kreditvermittler versucht. Aber das war nicht so einfach, wie bei einem Reihenmittelhaus. Ein altes Gebäude mit riesigen Ausmaßen und damit riesigen Wohnungen, bei dem der Kaufpreis niedrig ist und die Sanierungskosten hoch, pass einfach nicht ins Schema. Die einen Banken setzen Sanierungskosten z.B. nur zu 30% in der Bewertung an, was dann zu Beleihungswerten von deutlich jenseits der 100% führt. Das sprengt jede Kalkulation und Kondition. Für die anderen ist das Gebäude einfach nicht weiter zu verkaufen oder zu vermieten, wenn was schief geht. Ich habe von einem Gutachter zu hören gekriegt, „an wen wollen Sie das denn vermieten. Wir sind hier nicht der Nabel der Welt.“

Früher haben die Banken fast jedem der unterschreiben konnte einen Kredit gegeben. Aber in der nach-Lehmann-Zeit sind sie übervorsichtig. Ein gutes Mittelmaß wäre wünschenswert. Letztendlich sind wir uns dann mit einer ortsansässigen Bank einig geworden. Die kennen die Stadt und haben vielleicht das Interesse daran, hinterher sagen zu können, das Gebäude haben wir auch finanziert. Ein Kreditvermittler wie die Interhyp ist sehr unterstützend gewesen, aber in schwierigen Fällen können sie nichts ausrichten. Da bleiben einem nur die lokalen Institute, die dann ein wenig teurer sind, aber zumindest mitmachen.

Letzendlich haben wir alles irgendwie hingekriegt und Anfang dieses Jahres beim Notar den Kaufvertrag unterschrieben.

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